知恵

建築条件付き土地を買った私が仲介手数料割引を謳う不動産屋に騙された話。

マイホームが欲しい!仲介手数料は安いほうがいい!

誰しもマイホームに憧れますよね。

少なくともこの記事をお読みいただいている方は購入を検討されている事でしょう。

ですが実際に買おうと思って調べると物件価格とは別に諸経費が莫大に掛かるんですよね。

 

その中でも今日は仲介手数料に絞ってお話をしたいと思います。

 

仲介手数料とは?

物件の売主と買主の間に入る不動産屋に対して支払うものであり、その支払い金額は

 

(物件価格×3%)+6万円

 

上限が法律で決まっています。

これは物件価格以外に掛かる諸経費の中でも大きい金額となります。

※売主直売物件は仲介手数料が掛かりません。

 

しかし実際に不動産サイトを眺めていると【仲介手数料半額】と言う触れ込みの不動産屋があったりします。

 

この度、私は不動産サイトにおいて同じ物件を取り扱う多数の不動産の中から仲介手数料割引を記載していた不動産屋と実際に契約をしたので体験をもとにお話したいと思います。

 

物件との出会い

我が家は元々1区画だったものを2区画に分筆して販売していた建築条件付きの土地を大手不動産サイトで見つけて調べていました。

とにかく私達夫婦は場所が気に入っていてサイトには参考間取りプランなるものが載っていましたが全く心に響かずに間取りを変える前提で話だけでも聞いてみようと言う事になりました。

 

そして複数の不動産屋がその建築条件付き土地を出していてその中に【仲介手数料30%OFF】と謳う不動産屋があったので(仮にA不動産とします)話を聞くことに。

 

仲介手数料30%OFF?

仕事が終わりA不動産に行くと担当者の佐藤さん(仮名)が出迎えてくれました。

なんでも佐藤さんはFP(ファイナンシャルプランナー)の資格を持っているらしく無知な私からすれば人生設計も相談出来るし我が家の財政状況を理解した上で最適なプレゼンが聞けるのではないかと身も心も預けたい気持ちでした。

 

挨拶もそこそこにしてまずは物件購入の流れやどのタイミングでお金が必要になるのかなど基本的な知識を共有していただきました。

 

そして仲介手数料の件に関しては確かに30%OFFしてくれていました。

 

ですが私が想像していた金額よりも明らかに高い。

仮に土地価格が2000万でプラン建物価格が1500万だとしたら通常

 

((2000万×3%+6万円)×1.08)×70%となり

 

498,960円になるのが正しいのですが

その佐藤さんが電卓で弾いて出してきた金額は

 

839,160円でした。

 

我が家の財政状況は決して潤っている訳では無かったので私は予め仲介手数料を計算していたんですよね。これが。

なのでその金額がおかしいと一発で気付き

 

「これどんな計算で導き出してますか?」

 

と聞いてみると元となる2000万の部分の数字が3500万になっていたのでした。

 

私は過去にも一度別の建築条件付きの土地が気になった事があり、その時にネットで情報収集していた際に

 

【建築条件付き土地で建物価格も合わせて仲介手数料を請求する事は違法である】

 

との記述を読んだ事があり、この不動産屋の計算を見て記憶が呼び覚まされました。

 

ただ私は建築に関してズブの素人。

 

そんな記憶も自身の気のせいかも知れないと思い特にその場では特にその件には触れず、建築条件付き土地の詳細について話を移す事に。

 

建築条件付き土地の疑問

Q1.間取りは変更可能なのか?

A.可能ですが建物価格は上がることはあっても下がる事はありませんのである程度参考間取りプラン通りにした方がいいですよ。

 

最悪な回答でした。

そもそもその物件自体少し背伸びして払う値段だったにも関わらず建物価格が上がる可能性があって仲介手数料も高いと来たらもう諦めるしかないですからね。

 

Q2.他にはどんな費用が掛かるのか?

A.登記費用や銀行のローン手数料、火災保険などの諸費用200万くらいに加え、ローン代行料で別途10万円です。

 

ローン代行料なんてあるの知らなかった。

しかも10万は決して安い金額ではないですからね。

 

Q3.建築条件付きの土地の場合中間金だのなんだので途中で大きな支払いが何度か出て来るようですがつなぎ融資とかの仕組みがよく分からないんですが。

A.うちは仰られてる変更した間取りも込みで新築物件として申請して販売するので中間金のなどは一切発生せず通常の新築物件を買うのと同じ流れになります。

 

それは目からうろこでしたね。

そのつなぎ融資は取り扱ってる銀行も少ないと事前にリサーチ済みで金利ベースで銀行を選ぼうとしていた私からすれば仮に金利が低い銀行で審査が通ってもその銀行がつなぎ融資やってなかったら最終的にそこまで金利が低くない銀行に決めるしかない可能性も出て来ますからね。

 

それらを含めて妻への報告も含め一旦持ち帰る事にしました。

 

違法行為発覚

ネットで今日の出来事について改めて調べると、やはり建築条件付き土地の場合、建物価格も含めて仲介手数料を取るのは違法だと言う記述を発見し私の記憶は間違ってなかったと安心すると共に不動産屋に憤りを覚えるのでした。

そして更に調べていると佐藤さんが言う建築条件付き土地を新築物件として販売すると言うのは【青田売り】と呼ばれ同じく違法行為だと知る。

 

佐藤め。。。

 

しかも建物価格を上乗せされて30%OFFになった仲介手数料より土地価格だけの定価の仲介手数料の方が安い!

とは言っても上記つなぎ融資の件やを考慮するとA不動産の建物価格を込みにした30%OFF仲介手数料の青田売り物件の方が長い目で見ると安く済むような気がして来て少し様子をみる事に。

私自身、物件の事以外にも子供が通う事になる校区の事やローンの事など気になっていた事があった為しばらく佐藤さんとのメールのやり取りが続きます。

 

しかし私もサービス業をやっている手前その佐藤さんのメールの文面がいちいち鼻にかかる。

 

ただでさえ違法行為を堂々とやって来る時点で不信感高まってますからね。

 

別の不動産屋

そんな不信感からもう一度不動産サイトで同じ建築条件付き土地を掲載している他の不動産屋を見ていたらもう1社仲介手数料を30%OFFしている不動産屋(B不動産とします)を発見。

まぁ人間として安い方に流れるのは至極当たり前ですよね。はい。

さっそくアポイントを取り

そこでA不動産で起こった事を全て話しました。

その時はA不動産での出来事を話す事で【B不動産はそんな事しないよね?】と言う牽制の意味も込めて話したのですがやはりA不動産がおかしいと言ってくれて安堵。

このB不動産で話を進める事に。

B不動産が提示した仲介手数料は私が想像していた通りの金額

 

498,960円

一安心。

 

更に改めてB不動産でも他に掛かる費用について聞くとA不動産で言われたものと同じだったがローン代行料がB不動産は7万円でした。

 

A不動産は10万円。どこまでも買主から金を搾取するつもりだったんだな。

つくづくB不動産に乗り換えて良かったと思いました。

 

しかも私が懸念していた建築条件付き土地の中間金や、つなぎ融資も分かりやすく説明していただき、そこまで無茶な中間金を用意しなければならない訳じゃない事を知り一安心。

それこそB不動産の方が言うには

つなぎ融資を行っていない銀行でもお願いすれば出来るケースもあるらしくそこはもうプロにお任せする事にしました。

 

不動産会のタブー

ただB不動産の方が言うには私はもうすでに前の不動産屋で実際に物件の詳細を聞いてしまっている以上、横取りと言う形になってしまい問題があるとおっしゃっていました。

 

不動産屋は横の繋がりがあるらしく、なおかつ信用で成り立っている業界でもある為、今後の会社の評判にも響くとか響かないとか。

 

厄介なのはA不動産がその建築条件付き土地の売主との一般媒介契約だった場合。

一般媒介契約とは例えば家なり土地なりを売りたい人がいた場合に不動産屋に対して結ばれる契約の種類であり、一般媒介契約の場合、売主から依頼された不動産屋は更に他の不動産屋に情報を共有し、幅広く販売する事が出来るんだそうです。

 

最初のA不動産がその建築条件付き土地の売主と一般媒介契約をしていた場合、私がB不動産で契約したとしてもA不動産屋を通さなければならない為そこで私の存在がA不動産屋にバレると言ったもの。

 

その際の対策としてB不動産と内容の擦り合わせを行う。

 

A不動産対策

大まかな流れは非常にシンプルで

 

【本来請求してはならないものを請求されて不信感があった為】

 

と、もしA不動産から問い合わせがあった場合に答えるようにして欲しいと言われました。

流石にA不動産も違法行為についてつつかれたら引き下がらない訳ないですからね。

 

ただそんな心配をよそに結局A不動産はこの建築条件付き土地を仲介する数ある不動産屋の1つでB不動産の方が懸念していたような事もなく話が進んで行くのでした。

 

その後、佐藤さんからはメールで

 

【あの物件はどうですか?】

と言った内容のメールが来ましたが

 

【他の物件と合わせて比較検討中です。】

と返信し、それきりです。

 

まとめ

結果として私は仲介手数料30%OFFでこの建築条件付き土地を購入する事が出来たのですがA不動産もB不動産も同じ仲介手数料30%OFFを謳っていた訳で、1歩間違えば仲介手数料の割引をしていない不動産屋よりも高額な仲介手数料及びその他諸経費(ローン代行料)を支払うハメになっていたかも知れない取引だったのです。

 

私は心配性なので事前に色々調べていたお陰でA不動産からB不動産に方向修正出来たのでみなさんも何でもかんでも不動産屋に任せてしまうと中には足元を見てくる不動産屋も少なからずいます。

(ならつなぎ融資についても調べておけよと言うツッコミが聞こえてきますが、、、)

 

しかも佐藤さんはFPの資格を持っているとは言っても売れさえすれば良いとなるとそんな資格は飾りでしかないですからね。

 

高額な買い物だからこそ、自分でも色々アンテナを張っておかないととんでもない後悔する事になるかも知れません。

 

みなさんも素敵なおうちが建てれますように。